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Was ist meine Apotheke heute wert?

Beim Kauf einer Apotheke stehen Käufer und Verkäufer vor der Schwierigkeit, für die Überlassung einer dynamischen Wirtschaftseinheit ein adäquates Entgelt zu finden, das branchenspezifischen und betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten Rechnung trägt. Das Ertragswertverfahren ist der seit Jahrzehnten anerkannte Weg, um zu wirtschaftlich begründeten Unternehmenswerten zu gelangen. Dabei ist es völlig unerheblich, ob die Apotheke solitär oder als Filiale betrieben werden soll. Für den Apotheker ist es wichtig, die entscheidenden Faktoren zu kennen, die Einfluss auf den Wert der Apotheke haben. Die neutrale Wertermittlung durch einen branchenerfahrenen Fachmann ist angeraten.

In Anbetracht der Entwicklungen im Apothekenbereich und der wirtschaftlichen Lage der Apotheken stellen sich Apothekeninhaber zunehmend die Frage: "Was ist meine Apotheke heute wert?" Erfüllt sie noch die Funktion, eine wichtige Säule seiner Altersvorsorge zu sein? Diese Überlegungen sind nicht ohne Hintergrund, denn wer die Entwicklung der Verkaufspreise von Apotheken beobachtet, stellt insgesamt eine rückläufige Tendenz fest. Neben betriebswirtschaftlichen Aspekten bestimmen aber auch Angebot und Nachfrage den realisierbaren Kaufpreis, wobei die Nachfrage nach Apotheken mit Schaffung der rechtlichen Grundlagen für die Filialisierung nachweislich zugenommen hat.

Auch potenzielle Käufer hinterfragen den für eine Apotheke geforderten Kaufpreis kritischer: Ist der geforderte Kaufpreis objektiv begründet? Ist es ein wertgerechter Preis? Denn der Käufer kann nur den Kaufpreis zahlen, der ihm bei Fortführung des Unternehmens nachhaltig eine tragfähige Existenz sichert. Das heißt, dass nach Kauf der Apotheke aus dem Ertrag die Refinanzierung des Kaufpreises und der zwingend notwendigen Folgeinvestitionen gewährleistet sein muss und die anfallende Einkommensteuer, die Vorsorgeaufwendungen (Versorgungswerk, Krankenversicherung usw.) und die Kosten für die eigene Lebenshaltung aufgebracht werden können. Eine solche Gesamtschau wird viel zu selten vorgenommen.

Gesundheitsreformen und Wertentwicklung der Apotheken

Frequenz und Tragweite der Eingriffe des Gesetzgebers in das Gesundheitssystem haben in den letzten Jahren erheblich zugenommen und zu einem Paradigmenwechsel in der Arzneimittelversorgung geführt. Das reguläre Tagesgeschäft, die Belieferung von GKV-Rezepten, bindet aufgrund der Rabattverträge Arbeitszeit in bisher nicht üblicher Größenordnung.

Die Auswirkungen der Gesundheitsreformen auf die wirtschaftliche Lage der Apotheken sind unübersehbar. Steigende Wareneinsätze, sinkende Renditen und Erträge sind das Ergebnis. So ist beispielsweise seit Beginn dieses Jahres, insbesondere seit Inkrafttreten des GKV-WSG im April 2007, allgemein eine Spannenreduzierung/Wareneinsatzerhöhung um ein bis zwei Prozentpunkte zu verzeichnen, die Frage nach dem Trend liegt auf der Hand. Eine Kaufentscheidung ist heute mit höheren unternehmerischen Risiken behaftet. Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Wert und den beim Verkauf realisierbaren Kaufpreis von Apotheken.

Zu beachten ist weiterhin, dass die Gesundheitsreformen in den letzten Jahren eine deutliche wirtschaftliche Differenzierung der Apotheken ausgelöst haben. Das Versorgungsprofil einer Apotheke (Umfang; Zusammensetzung nach Bar-, PKV- und GKV-Erlösen; Mengen-Preisstruktur) hat entscheidenden Einfluss auf ihren Ertrag. Deshalb ist es in Anbetracht veränderter Rahmenbedingungen im Apothekenbereich geradezu unverantwortlich, die Wertermittlung nach dem sogenannten Praktikerverfahren vorzunehmen. Das Praktikerverfahren geht von Durchschnittswerten der in der Vergangenheit realisierten Marktwerte in Prozent vom Umsatz aus. Diese Prozentsätze sind aber spätestens seit dem GMG nicht auf die gegenwärtige und künftige Situation von Apotheken übertragbar (vgl. das Beispiel in der Tabelle). Die entscheidenden Fragen vor jedem Kauf müssen immer lauten: Rechnet sich der Kauf aus wirtschaftlicher Sicht? Welcher Ertrag kann nachhaltig durch den Käufer generiert werden? Das heißt, der Wert einer Apotheke ist abzuleiten aus ihrer Fähigkeit, finanzielle Überschüsse für den Apothekeninhaber zu erzielen. Die entscheidende und damit wertbestimmende Größe ist der in Zukunft erzielbare Ertrag. Insofern versteht sich der Wert einer Apotheke als ihr "Zukunftserfolgswert".

Wenn beispielsweise für die beiden in der Tabelle genannten Apotheken jeweils ein Kaufpreis in Höhe von 375.000 Euro (25% der Umsatzerlöse) gefordert wird, dann könnte das auf den ersten Blick für die Apotheke A evtl. passend sein. Für die Apotheke B wäre der Preis aber unangemessen hoch.

Am Rande sei erwähnt, dass sogenannte Mischverfahren, die den Wert zum Teil aus dem Substanzwert und zum Teil aus dem Ertrag ableiten, seit Jahren in den Wirtschaftswissenschaften abgelehnt werden, weil die Substanz für die Bewertung nur dann eine Rolle spielt, wenn sie einen größeren Wert verkörpert, als der Ertragswert. Dann ist aber ein Kauf nicht anzuraten.

Wertermittlung durch einen Gutachter

Kernproblem einer jeden Unternehmensbewertung ist die Prognose der finanziellen Überschüsse, die bei Fortführung der Apotheke und Veräußerung etwaigen nicht betriebsnotwendigen Vermögens erwirtschaftet werden. Für den Fall, dass der Liquidationswert diesen Fortführungswert übersteigt, kommt der Liquidationswert als Unternehmenswert in Betracht. Aber so eine Apotheke dürfte kaum einen Käufer finden.

In der Regel fehlen dem Apotheker verständlicherweise die erforderlichen Erfahrungen, um den Kauf/Verkauf und insbesondere die notwendige Wertermittlung selbst vorzunehmen. Aufgrund der Kompliziertheit der Problematik sollte in jedem Falle ein im Apothekenbereich erfahrener Fachmann mit der Bewertung der Apotheke beauftragt werden. Er weiß um die sich längerfristig abzeichnenden Entwicklungstendenzen und beherrscht das notwendige Instrumentarium, um die Auswirkungen auf den Rohertrag und letztendlich auf den Ertrag fassbar darzustellen.

Auch bei Einschaltung eines Gutachters sollten Käufer wie Verkäufer die Grundzüge der Wertermittlung kennen, um ein vorliegendes Gutachten kritisch beurteilen zu können und um in Kaufverhandlungen zu einem wertgerechten Kaufpreis zu kommen. Wichtig ist es, die "Stellschrauben" zu kennen, über die ein Gutachter Einfluss auf den Unternehmenswert nehmen kann. Eine einseitige Auslegung bestimmter Sachverhalte im Interesse eines Auftraggebers (i. d. R. bei Parteiengutachten) ist, ohne dass der Gutachter unseriös arbeitet, möglich. Deshalb wird in der Literatur die Erstellung neutraler Gutachten vorgeschlagen (vgl. Witte, Zur Mühlen, Apothekenbewertung, 2. Auflage, Deutscher Apotheker Verlag, Stuttgart). Käufer und Verkäufer beauftragen gemeinsam einen Gutachter mit der Unternehmensbewertung. Die Vorteile liegen auf der Hand. Der Gutachter setzt sich sowohl mit Argumenten der Käufer- wie auch der Verkäuferseite auseinander und dürfte so am ehesten zu einem objektivierten Unternehmenswert kommen. Die Erstellung eines neutralen Gutachtens ist zugleich für Käufer und Verkäufer eine Möglichkeit der Kostenbegrenzung, denn i. d. R. teilen sich beide die hierfür anfallenden Aufwendungen.

Zur Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Für die Ermittlung des Apothekenwertes sind die wissenschaftlichen Basiserkenntnisse zugrunde zu legen, die innerhalb der Unternehmensbewertung entwickelt worden sind. So ist der Wert eines Unternehmens ausschließlich aus seiner Fähigkeit abzuleiten, zukünftige finanzielle Überschüsse für die Unternehmenseigner zu erzielen. Der Wert eines Unternehmens bestimmt sich danach grundsätzlich durch den Barwert der mit dem Eigentum an dem Unternehmen verbundenen zukünftigen Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner.

In der fundierten Bewertungspraxis erfolgt die Wertermittlung im Allgemeinen nach der Ertragswertmethode (Unternehmenswert = (nachhaltiger Ertrag – Unternehmerlohn) x 100: Kapitalisierungszinssatz). Nicht Umsätze, Kosten und Renditen der Vergangenheit sind Kriterien der Veräußerbarkeit und des Kaufpreises. Die Bewertung einer Apotheke beschränkt sich nicht darauf, eine Reihe von Kennzahlen nach einer Formel zu einem Wert zu verarbeiten. Sie erfordert die Analyse des Unternehmens Apotheke mit den vorhandenen Standortfaktoren. Darauf aufbauend sind mithilfe von wirtschaftswissenschaftlichen und von Branchenkenntnissen, Urteilskraft und Erfahrung Aussagen über die voraussichtliche Entwicklung der Apotheke zu machen, so dass der Wert der Apotheke unter Darlegung von Chancen und Risiken begründet werden kann. Das umrissene Bewertungsverfahren (modifiziertes Ertragswertverfahren) baut auf den allgemeinen Vorschriften für die Bewertung von Unternehmen in Form des IDW S 1 auf. Der IDW S 1 ist der vom Institut für Wirtschaftsprüfer herausgegebene Standard-Leitfaden zur Durchführung von Unternehmensbewertungen. Er räumt bei der Bewertung von kleineren und mittleren Unternehmen Modifikationen des klassischen Ertragswertverfahrens ein. Danach ist bei der Bewertung von kleineren und mittleren Unternehmen, also auch von Apotheken, besonderes Augenmerk zu richten auf:

  • die Abgrenzung des Bewertungsobjektes (was gehört zur Apotheke, was ist dem Privatbereich zuzuordnen?)
  • die Bestimmung des Unternehmerlohnes im Rahmen der Bewertung des Managementfaktors
  • die Zuverlässigkeit der vorhandenen Informationsquellen (wie realistisch reflektieren die Gewinn- und Verlustrechnung und die Betriebwirtschaftlichen Auswertungen die Situation der Apotheke?).

Bei der umrissenen Wertermittlung ist es völlig unerheblich, ob der Käufer die Apotheke als Einzelapotheke oder als Filiale betreiben wird. Die Verwendung der Apotheke als Filiale ist Sache des Käufers und kann sich nicht aufgrund der höheren Personalkosten und des niedrigeren Gewinns, die typisch für Filialen sind, zulasten des Verkäufers in einem geringeren Kaufpreis niederschlagen. Dass sinnvoller Weise der Käufer hierfür eine gesonderte Investitionsrechnung auf Basis des Gutachtens erstellt, ist anzuraten.

Nachhaltiger Ertrag

Entscheidend für den Käufer ist der nachhaltige Ertrag. Deshalb bildet die prospektive Ertragsvorausschau die Kernaufgabe der Wertermittlung. Sie geht grundsätzlich von den bereinigten Vergangenheitswerten aus. Außerdem ist eine Vielzahl weiterer Einflussgrößen zu analysieren. Hierzu gehören Veränderungen der gesundheitspolitischen und rechtlichen Rahmenbedingungen genauso wie Veränderungen der Standortfaktoren im Einzugsbereich der Apotheke (z. B. Ärztestruktur, Einwohnerdaten, Verkehrslage, Mitbewerber usw.).

Ebenso einzubeziehen sind absehbare Veränderungen im Kostenbereich. Wichtig für die prospektive Ertragsvorausschau ist auch der Zustand der betreffenden Apotheke (Einrichtung, Computersystem usw.), um notwendige Folgeinvestitionen zu erkennen.

Unternehmerlohn

Der in der prospektiven Ertragsvorausschau ermittelte nachhaltige Ertrag muss bei Einzelfirmen und Personengesellschaften (OHG, GbR) noch um den "Unternehmerlohn" gekürzt werden. Denn jede unternehmerische Tätigkeit stellt vom Prinzip her Dienstleistungsverzehr dar, der Kostencharakter besitzt.

Üblicherweise setzt man den Unternehmerlohn eines selbstständigen Apothekers an in Anlehnung an die Vergütung, welche Verwalter oder Apothekenleiter erhalten. In der Bewertungspraxis haben sich hierfür, auch in Abhängigkeit von der Umsatzklasse der Apotheke und dem effektiven persönlichen Zeitaufwand des Apothekeninhabers, Größenordnungen von 60.000 bis 70.000 Euro herausgebildet. Für die Wertermittlung der beiden in der Tabelle genannten Apotheken wird beispielhaft ein Unternehmerlohn in Höhe von 65.000 Euro angesetzt.

Mietvertrag

Eine Grundvoraussetzung für den Apothekenbetrieb in der Zukunft ist ein langfristiger Mietvertrag. Denn der Wert der Apotheke ergibt sich als der auf den Zeitpunkt des Kaufs abgezinste (kapitalisierte) Wert aller zukünftigen Gewinne. Liegt ein langfristiger Mietvertrag vor, kann der Unternehmenswert als Barwert der sogenannten ewigen Rente berechnet werden. Gleichzeitig wird deutlich, dass der Verkäufer über die Sicherung eines längerfristigen Mietvertrages und günstige Mietkonditionen Einfluss auf den Verkauf und den Wert der Apotheke nehmen kann.

Der richtige Kapitalisierungszinssatz

Der Wert eines Objektes bestimmt sich nach dem Preis eines Vergleichsobjektes mit den gleichen Erträgen. Die Bewertungspraxis unterstellt typischerweise als Alternativanlage eine langfristige Anlage am Kapitalmarkt. Vergleichsgrundlage ist der Zins für festverzinsliche Kapitalmarkttitel, die von Schuldnern höchster Bonität ausgegeben werden. Hier werden wie bei der Langfristigkeit der Investition in einen Betrieb Zeithorizonte von 30 Jahren zugrunde gelegt. Die langfristige Anlage am Kapitalmarkt ist nun zu vergleichen mit der risikobehafteten Anlage/Investition in das Unternehmen Apotheke. Dieses Problem wird durch entsprechende Risikozuschläge zum Kapitalmarktzins berücksichtigt. Hinzu kommen weitere Zu- und Abschläge, so dass im Allgemeinen bei der Bewertung von Apotheken ein Kapitalisierungszinssatz in Höhe von 12 bis 13 % verwendet wird. Für die Wertermittlung der beiden in der Tabelle genannten Apotheken wird ein Kapitalisierungszinssatz in Höhe von 12,5 % angesetzt. Das heißt, der nachhaltige Reinertrag (Nachhaltiger Ertrag – Unternehmerlohn) ist mit einem Faktor von 8 zu multiplizieren.

Natürlich muss man die konkrete Einzelentscheidung zur Höhe des Kalkulationszinssatzes immer im Konsens sehen zu allen anderen Aussagen und Annahmen, die im Rahmen der prospektiven Ertragsvorausschau getroffen wurden.

Der oben genannte IDW Standard charakterisiert den Unternehmenswert als den Barwert der mit dem Eigentum an der Apotheke verbundenen Nettozuflüsse an den Unternehmenseigner. Das heißt, vom Prinzip her ist typisiert die Einkommensteuer zu berücksichtigen. Das betrifft aber entsprechend den konkreten Bedingungen im Apothekenbereich sowohl den Ertrag als auch den Kapitalisierungszinssatz. Beide wären typisiert mit einem Steuersatz von 35 % zu "belegen", so dass sich gegenüber der obigen Berechnung (ohne Einbeziehung der ertragsteuerlichen Problematik) am Ergebnis, dem Unternehmenswert, nichts ändert.

Bezogen auf die in der Tabelle dargestellten Apotheken ergibt sich vereinfacht dargestellt im Falle der Apotheke A nach dem Ertragswertverfahren ein Unternehmenswert in Höhe von rd. 440.000 Euro und im Falle der Apotheke B in Höhe von rd. 240.000 Euro. Dieser beinhaltet nach dem Ertragswertverfahren die Einrichtung, den Warenbestand in betriebsgrößenüblicher Größenordnung und den Geschäftswert.

Wenn also generell für beide Apotheken (Umsatz 1.5 Mio. Euro) ein Kaufpreis nach der Praktikermethode in Höhe von rd. 375.000 Euro verlangt wird, dann ist das entsprechend der hier beispielhaft kurz umrissenen Wertermittlung im Falle der Apotheke A für den Verkäufer ein schlechtes Geschäft, da er nach dem Gutachten 440.000 Euro verlangen würde. Für die Apotheke B ist aber der Preis von 375.000 Euro eindeutig zu hoch. Das wird deutlich, wenn der Käufer eine Geldverwendungsrechnung/Liquiditätsplanung unter Ansatz des geforderten Kaufpreises vornimmt. Die Geldverwendungsrechnung ist ohnehin ein wichtiges Instrument in der Hand des Käufers, um das wirtschaftliche Risiko zu begrenzen und Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Um also die im "Praktikerverfahren" (Wert der Apotheke = x % vom Umsatz) aufgezeigten Risiken auszuschließen, sind im Interesse der eigenen wirtschaftlichen Absicherung die in Kurzform dargestellten umfangreichen Analysen im Rahmen des Ertragswertverfahrens selbst oder durch einen branchenerfahrenen Gutachter vorzunehmen.

Der Verfasser:

Dipl.-Kfm. Axel Witte, Geschäftsführender Gesellschafter der RST Steuerberatungsgesellschaft mbH, Alfredstraße 66, 45130 Essen, Mail: awitte@rst-beratung.de
Apothekenverkauf Nicht immer einfach: den richtigen Käufer zu finden und den richtigen Wert der Apotheke zu ermitteln. Fachleute können helfen.
Foto: Bilderbox.com

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