Recht

Besichtigungsrecht des Vermieters

Meistens mit – selten ohne konkreten Anlass – Betreten mit Zweitschlüssel ist tabu

mh/bü | Wann darf der Vermieter die Mieterwohnung betreten oder besichtigen? Hat er ein allgemeines Kontrollrecht? Kann er jederzeit auch unangemeldet Zutritt zur Wohnung verlangen?

Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Mit der Vermietung der Wohnung gibt der Vermieter sein Hausrecht an den Mieter ab. Der hat Anspruch darauf, in seinen „eigenen vier Wänden“ in Ruhe gelassen zu werden. Er kann bestimmen, wen er wann in die Wohnung lässt – und wen nicht. Steht der Vermieter plötzlich vor der Tür, so muss er ihn nicht in die Wohnung lassen. Erst recht dürfen Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister nicht mithilfe eines Zweitschlüssels die Wohnung betreten. Sie dürfen keinen zweiten Schlüssel besitzen. Aber keine Regel ohne Ausnahme. In engen Grenzen müssen Mieter dem Vermieter oder einem von ihm beauftragten Dritten Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren. Und das kann seine guten Gründe haben.

Besichtigung mit konkretem Anlass ...

Liegt ein konkreter Grund vor und hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, darf er die Mieterwohnung betreten. Beispielsweise dann, wenn Heizkostenverteiler oder Wasseruhren abgelesen werden müssen, wenn der Vermieter einer Mängelanzeige des Mieters nachgehen will, wenn Reparaturarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen sind. In diesen Fällen muss der Mieter natürlich auch die entsprechenden Fachleute oder Handwerker in die Wohnung lassen, mit oder ohne Vermieter.

Auch wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen oder neu vermieten will, hat er das Recht, die Wohnung zusammen mit einem Makler oder Wohnungsinteressenten zu betreten und zu besichtigen. Der Mieter muss aber keine Besichtigungstermine mit Dutzenden von Wohnungsinteressenten auf einen Schlag dulden.

... und ohne

Liegt kein konkreter Anlass vor, hat der Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung. Allerdings gibt die Rechtsprechung dem Vermieter nach Treu und Glauben das Recht zu einer Art Routinekontrolle alle ein bis zwei Jahre. Bei einem derartigen Besichtigungstermin kann der Vermieter eine zweite Person mitbringen, z.B. den Hausverwalter oder einen Sachverständigen. Aber er darf nicht mit einer Vielzahl von Begleitpersonen auftauchen.

Ankündigung muss sein

Der Vermieter muss die geplante Besichtigung – außer in Eil- und Notfällen – rechtzeitig, das heißt mindestens drei bis vier Tage vorher ankündigen. Der Termin muss zu „üblichen Zeiten“ angesetzt werden, zum Beispiel werktags zwischen 10.00 und 13.00 oder 16.00 und 19.00 Uhr. Daneben ist aber auch auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Bei berufstätigen Mietern sollte der Termin abgesprochen und im gegenseitigen Einvernehmen vereinbart werden. Auf Wunsch des Mieters kommt dann auch ein Samstag als Besichtigungstermin in Betracht oder ein Zeitpunkt werktags nach 18 Uhr, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Insbesondere, wenn die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll, stehen Interessenten mit und ohne Makler oder Vermieter Schlange. Dann reicht es aus, wenn Mieter einmal in der Woche für etwa 30 bis 45 Minuten Besichtigungstermine gestatten. Ohne Erlaubnis des Mieters darf in seiner Wohnung nicht fotografiert werden. Er kann auch fordern, dass die Besucher die Schuhe ausziehen und Filzpantoffeln oder Überschuhe nutzen.

Lässt der Mieter niemanden in die Wohnung, darf der Vermieter den Zutritt nicht mit Gewalt erzwingen. Ihm bleibt nur die Möglichkeit, vor Gericht zu klagen, oder er kann Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn sich die Weitervermietung durch unzulässiges Mieterverhalten verzögert.

Aktuelle Rechtsprechung zum Thema

Wenn ein Interessent bei der Prüfung zu sehr ins Detail geht – Besichtigt ein Interessent eine Wohnung (die er hier geschäftlich nutzen wollte), so darf er dabei ohne Zustimmung des Vermieters „Maschinen und Anlagen nicht in Gang setzen“, ohne dass dies für die Besichtigung zwingend erforderlich wäre. Tut er es doch, so ist er gegebenenfalls schadenersatzpflichtig. (Hier drehte der Besucher den Hauptwasserhahn auf, was zu einem Wasserschaden führte.) (BGH, XII ZR 198/08)

Wer die Tür beharrlich von innen zuhält, schließt sie bald von außen – Weigert sich ein Mieter beharrlich, seinem Vermieter trotz Ankündigungs- und Abspracheangeboten einen Termin für eine turnusmäßige Besichtigung der Räumlichkeiten zu nennen, so kann eine fristlose Kündigung die Folge sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein derart sturer Mieter die Wohnung verlassen müsse. Denn der Vermieter habe zum Beispiel dann ein Recht auf Zutritt zu seiner Wohnung, wenn er Zählerstände ablesen oder Instandsetzungsarbeiten durchführen wolle. (BGH, VIII ZR 221/09)

Einmaliges „vor der Tür stehen“ führt nicht zur Kündigung – Grundsätzlich sind Vermieter dazu verpflichtet, Besichtigungstermine rechtzeitig anzukündigen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Mieter berufstätig sind. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Vorlauf für den Bewohner „mindestens drei bis vier Tage“ ausmachen muss. Ein Vermieter, der - wenn auch rechtzeitig angemeldet - vor der Tür seines Mieters steht und dennoch nicht in die Wohnung hineingelassen wird, darf deswegen den Mietvertrag aber nicht kündigen. Eine Kündigung aus diesem Grund könne nur greifen, wenn der Mieter den Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Ein einmaliges Vergehen darf nicht zu der härtesten Sanktion führen. (LG Berlin, 67 S 502/10) 

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