Recht

Vermieter-Eigenbedarf: BGH lässt "Dramatisierung" zu

Auch "emotionale Bindung" verhindert den Umzug nicht

(bü). Der häufigste Grund, eine Mietwohnung aufzukündigen, ist der Eigenbedarf des Vermieters. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume für sich selbst, einen nahen Familienangehörigen (etwa für seine Eltern, Kinder, Geschwister, neuerdings auch Nichten und Neffen) oder für eine "zu seinem Hausstand gehörende Person" (Beispiel: Pflegekraft) benötigt.

Allein der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Vermieter "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" dafür nennt, statt des Mieters in der Wohnung zu leben. Im Streitfall klopfen die Gerichte die Behauptung eines Vermieters auf "Vernunft und Nachvollziehbarkeit" ab und gehen den Anträgen des Mieters nach, mit denen er die Glaubwürdigkeit und Ernsthaftigkeit der Begründung seines Vermieters anzweifelt.

"Unvernünftig und nicht nachvollziehbar" ist es beispielsweise, wenn der Vermieter das teuer vermietete Einfamilienhaus mit der Begründung kündigt, seine 18-jährige, noch studierende Tochter wolle dort einziehen.

  • Eigenbedarf wird ferner nicht anerkannt, wenn der Vermieter in der Wohnung nur vorübergehend leben will, zum Beispiel bis zum Umbau seines Hauses oder berufsbedingt nur zwei Tage in der Woche.

  • "Unvernünftig" erscheint es auch, wenn der Vermieter erklärt, seine gehbehinderte Mutter wolle die Wohnung im fünften Stock beziehen (und das Haus keinen Aufzug hat) oder wenn er die Wohnung "umbauen" will, er aber dafür (noch) gar keine Baugenehmigung hat..

  • Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unbegründet, wenn im Haus des Vermieters mit der gekündigten Wohnung vergleichbare Wohnungen leerstehen oder frei werden. Zumindest muss der Vermieter diese Wohnung dem gekündigten Mieter zum Tausch anbieten..

  • Auch wenn der Vermieter die Eigenbedarfsgründe bei Abschluss des Mietverhältnisses hätte voraussehen können (oder gar müssen), ist die Kündigung ausgeschlossen. Ist die Vermietertochter im dritten Monat schwanger und vermietet der Hausbesitzer eine Wohnung, so kann er dem Mieter nicht einige Monate später mit der Begründung kündigen, Tochter und Enkelkind benötigten eine angemessene Bleibe..

  • Natürlich ist auch vorgeschobener Eigenbedarf unzulässig, beispielsweise, wenn es dem Vermieter in Wahrheit nur darum geht, einen unliebsamen Mieter loszuwerden (was schon mal nach Auseinandersetzungen, zum Beispiel um Nebenkostenabrechnungen, beobachtet wird). Das kann für den Vermieter teuer werden. Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung aus, so muss der Vermieter Schadenersatz leisten. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Umzugs- und Maklerkosten, ferner um Aufwendungen für Inserate handeln. Sogar eine höhere Miete in der neuen Wohnung kann zum Schadenersatz gehören..

  • In einem neuen Urteil hat der Bundesgerichtshof einem Vermieter, der eine Wohnung wegen Eigenbedarfs aufgekündigt hatte, zugestanden, sein Vorhaben ein wenig "dramatisch" darzustellen. Es genüge, wenn er dem Mieter den Kündigungsgrund, die Person, für die der Bedarf angemeldet wird, sowie deren Interesse an der Wohnung eindeutig benenne. Stelle der Eigentümer darüber hinaus seine aktuellen Wohnverhältnisse nicht ganz richtig dar, so könne daraus keine "formelle Ungültigkeit der Kündigung" abgeleitet werden. Im konkreten Fall wurde ihm das jedenfalls nicht zum Verhängnis. (Az.: VIII ZR 70/09).

  • In einem weiteren aktuellen Urteil des BGH ging es um eine Eigenbedarfskündigung und die Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter eine während der Kündigungsfrist frei werdende andere Wohnung anzubieten. Muss er. Andernfalls sei die ausgesprochene Kündigung "wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam". Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Pflicht, solche Räume anzubieten, müsse der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen) informieren. Hier führte das Verhalten des Vermieters, dem gekündigten Mieter die während der neunmonatigen Kündigungsfrist frei gewordene andere Wohnung nicht anzubieten, dazu, dass der Mieter – der nicht ausgezogen war – in der vom Eigentümer für sich selbst vorgesehenen Wohnung bleiben kann. (Az.: VIII ZR 78/10).

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