Recht

Stolpersteine im Gewerbemietrecht

Was Apotheker vor Abschluss eines Vertrages beachten sollten

Häufig ist der Abschluss eines Mietvertrages unabdingbare Voraussetzung für den Betrieb einer Apotheke. Um sich voll auf diese konzentrieren zu können und im beruflichen Alltag nicht mit lästigen Fragen des Mietrechts belastet zu werden, ist es wichtig, den Mietvertrag vor dessen Abschluss inhaltlich genau zu prüfen. Hierzu sollen im folgenden Beitrag potenzielle Problemfelder aufgezeigt werden.
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Welche Schwierigkeiten können beim Mieten von Apothekenräumlichkeiten auf Sie zukommen? – Beim geschmeidigen Spaziergang durch den Paragrafenwald des Gewerbemietrechts muss so manche Hürde überwunden werden ...

Es ist zwingend erforderlich, den Betrieb einer Apotheke als Zweck des Mietverhältnisses in den Mietvertrag mitaufzunehmen. Denn damit ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Betrieb einer solchen innerhalb der Räumlichkeiten zuzulassen. Bezüglich des Mietgegenstandes (der Räumlichkeiten) sind die für den Betrieb einer Apotheke erforderlichen Anforderungen zu beachten, die innerhalb der Apothekenbetriebsordnung (Ap­BetrO) – insbesondere in § 4 ApBetrO – bestimmt werden. Durch Vereinbarung des Betriebs einer Apotheke als Mietzweck wird dem Vermieter das Risiko zugewiesen, dass sich die Räumlichkeiten für den Betrieb einer solchen auch eignen und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Es ist hingegen grundsätzlich das Risiko des Mieters, dass dieser auch die behördliche Erlaubnis zum Betrieb einer Apotheke erhält. Um die Erlaubnis zum Betrieb einer Apotheke zu erhalten, muss jedoch gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 6 ApoG nachgewiesen werden, dass der zukünftige Apotheker über Räume verfügt, die den Anforderungen der ApBetrO entsprechen. Das führt dazu, dass der Mietvertrag abgeschlossen werden muss, bevor feststeht, ob eine Erlaubnis erteilt wird. Dieses Risiko kann der Mieter dadurch abmildern, dass er sich im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht für den Fall ausbedingt, dass die Erlaubnis nicht erteilt wird. Alternativ kann der Mietvertrag dahingehend aufschiebend bedingt werden, dass er erst mit Erteilung der Erlaubnis wirksam wird. Der Mieter sollte unbedingt versuchen, einen dieser vertraglichen Schutzmechanismen zum Gegenstand des Mietvertrages zu machen. Ein Sonderkündigungsrecht kann gleichfalls für den Fall des Verlusts der Erlaubnis bestimmt werden.

Da die Mietverträge in aller Regel auf eine Dauer von über einem Jahr abgeschlossen und während dieser Laufzeit von keiner Seite ohne wichtigen Grund gekündigt werden können, ist gemäß § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Schriftform zu wahren. Für den Fall, dass diese nicht eingehalten werden sollte, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dies hätte wiederum die gravierende Folge, dass der Vertrag von jeder Partei ohne wichtigen Grund unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden könnte. Um dies zu vermeiden, müssen die wesentlichen Vertragsabreden innerhalb der schriftlichen Mietvertragsurkunde festgehalten werden. Dies sind allen voran die Parteien des Mietvertrages, der Mietgegenstand, die Laufzeit des Mietvertrages sowie die Miete. Bezüglich der Parteien ist dabei zu beachten, dass Vermieter immer wieder – zur Ab­sicherung ihrer Ansprüche – die Aufnahme weiterer Personen neben dem eigentlichen Mieter als Partei des Mietvertrages wünschen. Aus § 7 ApoG ist jedoch zu folgern, dass dies bei einem Apothekenmietvertrag nicht möglich ist. Mieter dürfen nur Personen sein, die auch selbst Inhaber einer Erlaubnis zum Betrieb einer Apotheke sind. Hinsichtlich des Mietgegenstandes ist zu dessen Konkretisierung zu beachten, dass dieser immer innerhalb eines Lageplanes – in der Anlage des Mietvertrages – gekennzeichnet werden sollte.

Optionsrechte absolut üblich

Die Vereinbarung der Laufzeit des Mietverhältnisses sollte aus Sicht des Mieters immer vor dem Hintergrund getroffen werden, dass das Risiko der wirtschaftlichen Rentabilität dem Mieter zugewiesen ist. Dies folgt daraus, dass eine vorzeitige Beendigung gegen den Willen des Vermieters auch dann nicht in Betracht kommt, wenn die Weiterführung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht mehr rentabel ist. Auf der anderen Seite ist – auch vor dem Hintergrund etwaiger eigener Investitionen – zu beachten, dass die feste Laufzeit nicht zu kurz gewählt wird. Um diesem Spannungsfeld gerecht werden zu können, bieten sich einseitige Optionsrechte zugunsten des Mieters an. Diese ermöglichen es dem Mieter, die Verlängerung des Mietverhält­nisses – gegebenenfalls auch mehrfach – zu verlangen. Solche Optionsrechte müssen wiederum genau festlegen, um welchen Zeitraum das Mietverhältnis verlängert werden soll. Die Verein­barung solcher Optionsrechte ist innerhalb von Gewerberaum­mietverhältnissen absolut üblich, sodass sich ein Vermieter durchaus darauf einlassen dürfte.

Bei einem Mietvertrag über eine Apotheke ist die Vereinbarung einer Miete, deren Höhe sich am Umsatz der Apotheke orientiert, gemäß § 8 S. 2 ApoG nicht zulässig. Häufig wird der Mietvertrag zur Wertsicherung der Miete eine Indexklausel vorsehen. Nach dieser verändert sich die Miethöhe in Abhängigkeit zur Entwicklung des „Verbaucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamtes“ („VPI“). Hierbei ist zu beachten, dass die Klausel zwar unwirksam sein kann, der Mieter aber bis zur rechtskräf­tigen Feststellung der Unwirk­samkeit trotzdem an sie gebunden ist. Zur Abschwächung etwaiger Mieter­höhungen kann im Vertrag vorgesehen werden, dass nicht jede Veränderung des VPI eine Anpassung der Miete zur Folge hat, sondern die Veränderung einen gewissen Schwellenwert (z. B. 10%) überschreiten muss.

Konkurrenzschutz vereinbaren

Da gerade auch die Lage für die Profitabilität einer Apotheke ausschlaggebend sein kann, ist dem Mieter anzuraten, sich diese Lage soweit möglich zu schützen. Dies geschieht anhand von Konkurrenzschutzklauseln. Damit wird dem Vermieter untersagt, innerhalb eines bestimmten Umkreises Räumlichkeiten an weitere Apotheker zu vermieten oder selbst eine Apotheke zu betreiben. Bestenfalls werden von diesem Verbot auch Betriebe erfasst, die in Apotheken geführte Waren an Verbraucher veräußern. Bei solchen Klauseln ist vor allem auf die räumliche, aber auch die inhalt­liche Bestimmtheit zu achten.

Gerade auch mit Blick auf die Anforderungen an den Mietgegenstand in der ApBetrO (s. o.), können Umbauarbeiten seitens des Mieters erforderlich werden. Um diese zu ermöglichen, kann dem Mieter vertraglich ausdrücklich das Recht zu Umbaumaßnahmen, insbesondere für solche, die zum Erhalt der Betriebserlaubnis erforderlich sind, eingeräumt werden. Die Interessen des Vermieters können dadurch berücksichtigt werden, dass dieser nach seiner Wahl bei Ende des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des ursprüng­lichen Zustandes oder die Übernahme der Veränderungen ver­langen kann.

Force-Majeure-Klausel

Aufgrund der aktuellen Lage stellt sich im Bereich des Mietrechts die Frage, ob allein der Mieter das Risiko von höherer Gewalt – wie z. B. die hoheitlich angeordnete Schließung bzw. extreme Beschränkung seines Betriebs aufgrund der COVID-19-Pandemie – zu tragen hat. Finden sich hierzu keine vertraglichen Regelungen, ist auf die allgemeine gesetzliche Lage zurückzugreifen. Diese weist Risiken, die aus der Art des Betriebs des Mieters folgen, weitestgehend dem Mieter zu. Um diese für den Mieter ungünstige Lage zu vermeiden, können vorrangige vertragliche Regelungen – sog. Force-Majeure-Klauseln – in den Mietvertrag aufgenommen werden. Innerhalb einer solchen können die Voraussetzungen und die Folgen von höherer Gewalt ver­einbart werden. Auf diese Weise kann von vornherein für beide Parteien Rechtssicherheit für den Fall einer Extremsituation geschaffen werden. In einer solchen Klausel sollte definiert werden, was die Parteien unter dem Begriff der höheren Gewalt verstehen und welche Folgen – z. B. Mietminderung bei erheblichen und längerfristigen Auswirkungen – diese hat. Zwar sind bislang vergleich­bare Regelungen selten in Mietverträgen enthalten. Aufgrund der aktuellen Situation werden solche Ausnahmesituationen in Zukunft jedoch sicherlich auch häufiger in Mietverträgen geregelt werden.

Fazit

Die lediglich exemplarische Aufzählung relevanter Punkte zeigt, dass sich beim Abschluss eines langfristigen Mietvertrages viele komplexe Problemfelder mit mög­licherweise weitreichenden wirtschaftlichen Auswirkungen ergeben können. Dieser Beitrag soll bezüglich eventueller Probleme sensibilisieren – insbesondere da Vermieter häufig Formular­verträge nutzen, die die angesprochenen Punkte einseitig zu ihren Gunsten regeln. Der Beitrag kann jedoch die anwaltliche Beratung nicht ersetzen. |

Winfried Gleich, Rechtsanwalt im Immobilienrecht und gewerblichen Mietrecht 
bei Melchers Heidelberg, w.gleich@melchers-law.com

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