Wirtschaft

Wirtschaftliche Risiken im gewerblichen Mietrecht

Was Sie vor Unterzeichnung des Apothekenmietvertrags beachten sollten

Schon die monatlichen Mietzahlungen für die Apothekenräume stellen eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die es auf lange Sicht zu kalkulieren gilt. Bereits vor Unterzeichnung eines Mietvertrages sollten daher neben der Miete auch die übrigen Regelungen des Vertragsentwurfes nicht nur aus rechtlicher, sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht geprüft werden, um teure Überraschungen zu vermeiden. Die nachfolgenden drei Regelungen gilt es dabei besonders zu beachten.
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Ein- oder Umbauten sind bei Rückgabe einer Mietsache zurückzubauen – außer es gibt eine entsprechend vereinbarte Klausel im Mietvertrag.

1. Umlage der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

In gewerblichen Mietverträgen werden den Mietern immer häufiger neben der Miete auch die Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung der Exklusivmietfläche erforderlich sind, auferlegt. Hier gilt es daher noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages – insbesondere in Hinblick auf den Zustand der Mietsache – zu prüfen, welche Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten auf mich als Mieter während der Vertragslaufzeit zukommen.

Im Rahmen der Vertragsverhandlung lässt sich ein Kostenrisiko dann beispielsweise durch die folgende Regelung auf ein kalkulierbares Maß reduzieren:

„Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind jedoch maximal bis zur Höhe von 3% der Jahresnettomiete pro Kalenderjahr begrenzt. Darüber hinausgehende Kosten sind vom Vermieter zu tragen.“

2. Indexklausel berücksichtigen

In einem gewerblichen Mietvertrag ist häufig eine „Indexklausel“ enthalten. In dieser wird meist vereinbart, dass sich die Miete entsprechend der Entwicklung des „Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamtes“ (kurz VPI) verändert. Im Zeitraum von August 2012 bis August 2017 ist dieser VPI um 5% gestiegen. Bei der wirtschaftlichen Prüfung des Mietvertrages ist die Entwicklung des VPI daher zu berücksichtigen. Im Rahmen der Vertragsverhandlung lässt sich das Risiko ständiger Mietanpassung beispielsweise durch die Aufnahme eines möglichst hohen „Schwellenwertes“ in die Indexklausel reduzieren:

„Erst wenn sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mehr als 10 Prozent verändert, verändert sich entsprechend die Miete.“

3. Was passiert mit meinen Investitionen in die Mieträume?

Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in dem Zustand an den Vermieter zurückzugeben, in welchem er sich bei Vertragsbeginn befand. Entsprechend sind vom Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen vom Einbauschrank bis hin zur Trennwand vor der Rückgabe der Mietsache zurückzubauen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter den baulichen Veränderungen zugestimmt hat. Der Rückbau kostet Zeit und Geld und ist bei geplanten Umbaumaßnahmen zu berücksichtigen. Im Rahmen der Vertragsverhandlung sollte daher bestenfalls folgende Regelung aufgenommen werden:

„Der Mieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, die von ihm eingebrachten Ein- und Umbauten aus der Mietsache zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen.“

4. Zu guter Letzt: Was ist schon „üblich“?

Ihr Mietvertrag stellt eine Grundlage Ihres Apothekenbetriebs dar. Er muss – sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich – individuelle und faire Regelungen für Mieter und Vermieter beinhalten. Dabei ist es unerheblich, was laut Aussage eines Rechtsanwaltes, eines Maklers oder eines Vermieters bei anderen Mietverhältnissen „üblich“ sei. Entscheidend ist alleine, ob Ihr Mietvertrag ausreichend auf Ihre Apotheke zugeschnitten ist und Sie Ihre Apotheke auf Grundlage des Mietvertrages wirtschaftlich führen können. Ob dies aus Sicht von Dritten „unüblich“ ist, darf bei den Verhandlungen keine Rolle spielen. |

Nikolas K. Bauer, Rechtsanwalt ­Melchers Heidelberg, n.bauer@melchers-law.com

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