Nach dem Super-GAU für Vermieter: Schönheitsreparaturen

(bü). Ein Riesenheer von Vermietern dürfte das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Sachen Schönheitsreparaturen wie ein Blitz getroffen haben: Wurden im Mietvertrag für die vom Mieter auszuführenden Instandhaltungsarbeiten starre Fristen vereinbart, so ist nicht nur diese Klausel unwirksam. Die Vermieter dürfen auch nachträglich keinen Ausgleich für die nun von ihnen auszuführenden Tätigkeiten verlangen. (Az.: VIII ZR 181/07)
Neuer Streit über Häufigkeit und Qualität vorprogrammiert / Kompensation der Kosten durch Mietpreiserhöhung?

Doch gerade das hatten inzwischen mehrere Gerichte den Vermietern zugestanden. So argumentierte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, dass die unwirksame Klausel im Mietvertrag "nicht dazu führen" dürfe, dass die Vermieter nun Schönheitsreparaturen "kostenlos" durchzuführen hätten. Schließlich hätten sie diesen Posten bei Beginn des Mietverhältnisses nicht in ihre Kalkulation einbezogen. In gleichem Sinne urteilten das Oberlandesgericht Karlsruhe sowie mehrere andere Gerichte. Der Bundesgerichtshof folgte deren Argumenten nicht.

Was also tun? Das fragen sich viele Vermieter, die nun schwer daran zu tragen haben werden, mit wirtschaftlichen Belastungen konfrontiert zu sein, mit denen sie nicht gerechnet haben.

Erste Frage: Müssen sie nun – wie sie es selbst vorgeschrieben hatten – "starr" alle drei, fünf beziehungsweise sieben Jahre zu Farbe, Pinsel und Tapetenmesser greifen? Natürlich nicht; solche Klauseln wurden ja für unwirksam erklärt.

Daraus folgt Zweitens: Schönheitsreparaturen müssen die betreffenden Vermieter nunmehr – wie wenn sie von vornherein den Fristenkalender zum Beispiel mit den Worten "in der Regel" oder "im Allgemeinen" unverbindlicher aufgelistet hätten – je nach Abnutzungsgrad der Wohnung auf eigene Rechnung durchführen.

Dem folgt aber schnell Drittens: Wer legt nun fest, wann eine Wohnung so "abgenutzt" ist, dass Wände, Heizkörper & Co nun einer Überholung bedürfen? Dass die Interessenlage jetzt ganz anders als vorher aussieht, versteht sich – wegen des neuen "Kostenträgers".

Und Viertens: In welcher Quali-tät sind die Schönheitsreparaturen durchzuführen? Haben die Mieter ein "Mitspracherecht" bezüglich der "fachgerechten Ausführung"? Schließlich wohnen sie in den Räumen – die aber andererseits Eigentum des Vermieters sind.

Keine Frage: Diese Probleme werden schon bald einen erneuten Run auf die Gerichte – bis hin zum Bundesgerichtshof – auslösen

Vermieter, die den Aufwand für die Schönheitsreparaturen wenigstens zum Teil kompensieren wollen, könnten prüfen, ob die von ihnen bisher verlangte im Vergleich zur ortsüblichen Miete noch "Luft" enthält. Innerhalb von drei Jahren dürfen sie in diesem Rahmen den Mietpreis um bis zu 20 Prozent erhöhen. Dass darauf aber auch Wohnungskündigungen folgen können, liegt auf der Hand.

Vermieter, die mit den Mietern, ihren "Vertrags"-Partnern, bisher schon gut ausgekommen sind, könnten natürlich auch versuchen, "im Guten" eine nachträgliche Korrektur des Mietvertrages auszuhandeln. Das ist ja keinesfalls verboten. Und es ist vorstellbar, dass nicht wenige Mieter dazu auch bereit sind: Um des lieben Friedens willen – aber auch, weil sie vielleicht der Meinung sind, die Urteile der unteren Instanzen hätten einiges an Substanz zugunsten der Vermieter zu bieten .

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