Rechtsprechung aktuell

Wenn die gemieteten Apothekenräume Mängel haben

Mängel an den Geschäftsräumen können sich auch schädigend auf den Apothekenbetrieb auswirken. Gravierende Mängel der Apothekenräume können sogar dazu führen, dass der Apothekenleiter das Interesse an der weiteren Nutzung der Mietsache verliert. So beschäftigt die Rechtsprechung immer wieder die Schimmelbildung in Mieträumen, von welcher leicht eine Gesundheitsgefährdung für den Inhaber der Apotheke und seine Mitarbeiter ausgehen kann. Welche Rechte stehen dem Apothekenleiter dann gegenüber seinem Vermieter zu?

Allgemeine Rechte des Mieters bei Mängeln der Mietsache

Der Vermieter ist gem. §§ 535, 536 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem mangelfreien Zustand zu überlassen. Stellt sich während der Dauer des Mietverhältnisses ein Mangel ein, so hat der Vermieter diesen auf seine Kosten zu beseitigen. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, ist dem Mieter zu empfehlen, dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, nach deren Ablauf er in Verzug gerät. Mit Eintritt des Verzuges ist der Mieter ohne weiteres dazu berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und die dabei entstehenden Kosten gegenüber dem Vermieter als Verzugsschaden geltend zu machen. Der Mieter ist jedoch keineswegs dazu verpflichtet, den Mangel selbst zu beseitigen. Des Weiteren ist der Mieter dazu berechtigt, während des Bestehens eines Mangels an der Mietsache die Miete angemessen zu mindern. Schließlich besteht gegebenenfalls ein Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung.

Rechte des Mieters bei bestehender Gesundheitsgefährdung

Geht von dem Mangel eine Gesundheitsgefährdung aus, so steht dem Mieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mieträume zu. Dieses Recht hat grundsätzlich auch der gewerbliche Zwischenmieter im Verhältnis zum Hauptmieter (BGH, NJW 2004, 848). Das Kündigungsrecht kann durch vertragliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen werden (BGH, NJW 1959, 1424). Möglich ist es aber, dass der Mieter auf seine Gewährleistungsansprüche grundsätzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefährdungen verzichtet, soweit hierdurch sein Recht auf fristlose Kündigung nicht ausgeschlossen wird (BGH, NJW 2002, 3232).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Mieter ein unabdingbares Kündigungsrecht selbst dann zu, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit der Mietsache bei Vertragsschluss kannte und er auf die Geltendmachung der ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat (BGH, NJW 1959, 1424). Entscheidet sich der Mieter dazu, das Mietverhältnis zu kündigen, so muss er zuvor – jedenfalls in der Regel – keine Abmahnung aussprechen. Eine Frist zur Mängelbeseitigung soll nur dann zu setzen sein, wenn die betroffenen Bereiche ohne weiteres saniert werden können (Oberlandesgericht Düsseldorf, ZMR 2002, 512, Az.: 10 O 183/01, Landgericht Mainz, DWW 99, 295). In folgenden Fällen hat die Rechtsprechung eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung anerkannt:

Hohe Raumtemperatur

Überschreitet die Raumtemperatur der Mieträumlichkeiten die Grenze von etwa 350 °C dauerhaft, so stellen sich Gesundheitsgefahren ein. Dies gilt jedoch nur, wenn die Raumtemperaturen oberhalb der genannten Grenze z. B. durch bloße Sonneneinstrahlung erreicht werden und die Außentemperaturen deutlich unter dem Grenzwert bleiben. Steigen Raumtemperatur und Außentemperatur gemeinsam über den genannten Grenzwert, mögen zwar Gesundheitsgefahren vorliegen, diese beruhen dann allerdings nicht auf einem Mangel der Mietsache. Etwas anderes gilt nur dann, wenn nach dem Vertrag eine die Raumluft unterhalb der Außentemperatur haltende Klimaanlage geschuldet ist (OLG Düsseldorf, OLGR 2003, 199).

Der Mieter eines Ladenlokals kann jedenfalls dann fristlos kündigen, wenn in einem Standardsommer für mehrere Monate mit einer Innentemperatur von 350 °C zu rechnen ist (OLG Düsseldorf, MZM 1998, 915). Nach Auffassung des OLG Naumburg (WuM 2004, 49) soll es sogar ausreichend sein, dass in einem Standardsommer andauernd der Wert von 260 °C überstiegen wird. Bei einem Betrieb einer Drogerie seien die Voraussetzungen einer Gesundheitsgefährdung erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert diese Temperaturgrenze an 45 Tagen überschritten werde. Der Mieter kann aber nicht, wenn der Mangel in der nur im Sommer auftretenden Überhitzung von Räumen liegt, schon im Januar ohne vorherige Abmahnung außerordentlich wegen Gesundheitsgefährdung kündigen, sofern der Mangel ohne weiteres durch den Einbau einer Lüftungs-/Klimaanlage behebbar und der Vermieter zur sofortigen Abhilfe bereit ist (OLG Naumburg, WuM 2003, 144).

Bauliche Mängel

Das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung greift auch bei erheblichen baulichen Mängeln. So hat das Landgericht Berlin eine Gesundheitsgefährdung bei nicht gewährleisteter Standsicherheit der Giebelwand und hierdurch hervorgerufener Einsturzgefahr angenommen (LG Berlin, GE 2000, 1328). Auch wenn der einzige Zugang zu den Geschäftsräumlichkeiten verkehrsunsicher ist, soll ein Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung bestehen (LG Landau, GuT 2003, 214). In dem dort entschiedenen Fall fehlten bei der einzigen Treppe zum einem vermieteten Büro Handlauf und Geländer, so dass die Treppe verkehrsunsicher war.

Schadstoffkonzentrationen

Ein Kündigungsrecht des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung besteht insbesondere dann, wenn sich in der Luft der Mieträumlichkeiten Schadstoffkonzentrationen befinden, die gesundheitsgefährdend sind. Das Landgericht Lübeck hat dies beispielsweise bei alphytaboler Wasserstoffbelastung aufgrund eines aufgebrachten Isolieranstrichs angenommen (LG Lübeck, ZMR 2001, 281). Dabei ist nicht Voraussetzung, dass infolge der Belastung bereits eine Erkrankung eingetreten ist. Vielmehr reicht der begründete Verdacht einer Gesundheitsgefährdung aus, wobei zur Beurteilung der Gefährdung ein objektiver Maßstab anzulegen ist und eine erhebliche Gefährdung besonderer Personenkreise genügt (LG Lübeck, ZMR 2002, 431). Durfte der Mieter vernünftigerweise von einer Gesundheitsgefahr ausgehen, ist die fristlose Kündigung selbst dann wirksam, wenn sich der Verdacht im Nachhinein als unbegründet herausstellt (LG Lübeck, ZMR 2002, 431). Gleichwohl ist die Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben zu bemessen, so dass besondere Anfälligkeiten einzelner Personen nicht zu berücksichtigen sind (LG Berlin, MZM 1999, 614).

Schimmelbefall in Mieträumen

Einen Hauptfall der fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung bildet der Schimmelbefall in Mieträumen. Schimmelbefall als solcher rechtfertigt die fristlose Kündigung jedoch nicht; Schimmelpilze sind auch in der normalen Umgebung vorhanden und haben beim Menschen nur bei bestimmten Dispositionen eine krankheitserregende Wirkung (LG Berlin, GW 2002, 532). Schimmelpilzbildung als Folge einer Neubaufeuchtigkeit soll den Mieter jedoch zur Kündigung berechtigen, wenn bei ihm aufgrund einer vorhandenen Allergie gegen Hausstaubmilben von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung auszugehen ist; lässt sich die Restfeuchte als Ursache der Schimmelpilzbildung nicht leicht beheben, kann der Mieter ohne Fristsetzung kündigen (Landgericht Oldenburg, ZMR 2000, 100).

Eine fristlose Kündigung begründen gesundheitsgefährdende Umweltgifte bei einer Konzentration von 0,4 mg/m³ für leicht flüchtige organische Verbindungen bzw. bei 0,3 mg/m³ Amtsgericht Erfurt, WuW 2001, 23), auch die dauerhafte Inhalation von Kraftstoffdämpfen begründet ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dies gilt auch dann, wenn sich Ölgeruch und Öldämpfe aus dem Heizungskeller des Gebäudes in dem gesamten Mietobjekt ausgebreitet haben und hierdurch gesundheitliche Störungen beim Mieter hervorgerufen wurden (Amtsgericht Flensburg, WuM 2003, 328). Gleiches gilt bei Gesundheitsbeeinträchtigungen durch Holzschutzmittel (Amtsgericht Stade, WuM 2000, 417). Des Weiteren soll bei erheblichem Mäuse- oder Käferbefall wegen Gesundheitsgefährdung eine Kündigung von Wohnraummietverhältnissen zulässig sein (Amtsgericht Brandenburg an der Havel, WuM 2001, 615; Amtsgericht Trier, WuM 2001, 486).

Kündigungsrecht besteht nur bei konkreter Gesundheitsgefahr

Der Mieter kann sein Recht zur fristlosen Kündigung bereits ausüben, bevor es zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung gekommen ist. Insoweit ist es ausreichend, dass schon erhebliche Gesundheitsgefährdungen vorliegen, das Wohlbefinden des Benutzers der Räume muss durch den Mangel nachhaltig beeinträchtigt sein (OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 46). Eine solche Gesundheitsgefährdung setzt voraus, dass die drohende Schädigung nahe liegt, also eine konkrete Gefahr besteht. Allein die Möglichkeit, dass sich aufgrund einer beobachteten Schimmelbildung einmal Schimmelspuren und toxische Stoffe in der Atemluft befinden könnten, reicht hierfür nicht aus.

 

Dr. Valentin Saalfrank, 
Rechtsanwälte Dr. Saalfrank & Zimmer, Köln

Tipp

Beim Abschluss von Apothekenraummietverträgen ist zu empfehlen, die Einhaltung zu vereinbarender Grenzwerte im Vertrag zu verankern. Gegenüber dem Vermieter wird sich ein solches Anliegen dadurch rechtfertigen lassen können, dass bei Überschreitung des Grenzwertes die ordnungsgemäße Arzneimittelbevorratung nicht mehr gewährleistet ist.

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