Gewerbemietrecht

Betriebspflicht auch für unrentable Apotheke

Berlin - 09.10.2019, 16:00 Uhr

Auch wenn die Kunden ausbleiben und die Apotheke sich als unentabel erweist, kommen Apotheker nicht einfach aus einem Gewerbemietvertrag heraus. (Foto: phat1978 / stock.adobe.com)

Ein Apotheker, der in einem denkmalgeschützten historischen Gebäude für zehn Jahre Räume zum Betrieb einer Apotheke gemietet und eine Betriebspflicht vereinbart hat, kann nicht einfach früher aus dem Mietvertrag ausscheiden, weil sich sein Geschäft als unrentabel erweist. Diese reichlich hart anmutende Entscheidung hat das Oberlandesgericht Koblenz jedenfalls in einem Eilverfahren gefällt.

Wer in einem Gewerberaummietvertrag für eine Apotheke eine Betriebspflicht vereinbart, sollte sich gewahr sein, welche Konsequenzen dies haben kann. Ein Apotheker aus Rheinland-Pfalz bekam diese nun zu spüren. Der Pharmazeut betreibt zwei Apotheken. Für eine der beiden schloss er 2012 einen schriftlichen Gewerbemietvertrag über eine Laufzeit von zehn Jahren ab. Ausdrücklich wurde darin der Betrieb einer Apotheke und eine „Betriebspflicht“ vereinbart. Eine Nutzung zu anderen Zwecken sollte nur mit Einwilligung des Vermieters möglich sein. Im September 2018 kündigte der Apotheker den Gewerbemietvertrag zum „nächstmöglichen Termin“ wegen „Geschäftsaufgabe“. Die Apotheke sei nicht mehr rentabel. Der Vermieter verwies darauf, dass das Mietverhältnis erst Ende März 2022 ende – und zudem auf die vereinbarte Betriebspflicht. Er beantragte in der Folge einstweiligen Rechtsschutz beim Landgericht Mainz. Dieses untersagte dem Apotheker daraufhin unter Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 100.000 Euro – ersatzweise Ordnungshaft –, den Apothekenbetrieb in den von ihm angemieteten Apothekenräumen zu schließen beziehungsweise einzustellen.

Der Apotheker setzte sich gegen die einstweilige Verfügung zu Wehr. Doch das Oberlandesgericht Koblenz bestätigte sie. Lediglich die Androhung von Sanktionen für den Fall der Zuwiderhandlung wurde abgeändert – das Ordnungsgeld darf demnach im Einzelfall nicht höher als 25.000 Euro liegen.

Die Argumente des OLG Koblenz

Eine Abrede, mit der sich ein Mieter zum Betrieb eines Gewerbes innerhalb der Mieträume verpflichtet, hält das Gericht im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich für zulässig. Bei einer Nichtnutzung bestehe nämlich für den Vermieter die Gefahr, dass das Mietobjekt in seinem Marktwert sinkt oder eine künftige Anschlussvermietung zum gleichen Gebrauchszweck nur noch erschwert möglich ist. Egal ob in einer AGB-Klausel oder individualvertraglich ausgehandelt – eine solche Klausel in einem Mietvertrag über eine Gewerbeimmobilie sei „üblich und nicht überraschend“.

Dass der Apotheker anbot, die Räume für Tätigkeiten seiner Versandapotheke zu nutzen, also ohne Präsenzbetrieb und ohne Publikumsverkehr, ist aus Sicht des Gerichts nicht ausreichend. Im Urteil heißt es: „Unter Betriebspflicht ist auf dem Gebiet der Gewerberaummiete die Verpflichtung des Mieters zu verstehen, die angemieteten Räume während festgelegter oder bestimmbarer Öffnungszeiten zu dem im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck für das Publikum offen zu halten, persönlich oder mit Hilfe von Arbeitskräften zu betreiben und ein angemessenes Waren- und/oder Dienstleistungsangebot bereitzuhalten“. Nur Päckchen packen reicht dafür nicht.